Почему без юридического сопровождения сложно обойтись и арендатору, и арендодателю.

Арендные договоры очень выгодны. Собственники имущества не всегда имеют возможность и желание самостоятельно распоряжаться имуществом, но их собственность может потребоваться другим лицам.

Арендодатель получает доход, не вмешиваясь в дела арендатора, при этом у собственника сохраняются права на то имущество, которым он временно перестал владеть. Зато у арендатора есть только право владеть и использовать полученное имущество. Когда период действия арендного договора подходит к завершению, и стороны не собираются сотрудничать дальше, объект аренды возвращается к собственнику.

Арендатору очень выгодно не владеть имуществом, а только использовать его. Не нужно покупать землю или оборудование, здание или автомобиль. Особенно целесообразно заключать арендный договор предпринимателю, временно занимающемуся выпуском сугубо специализированной продукции, или квартиранту, переехавшему в город на какое-то время.

Обе стороны, подписавшие договор, обязаны его исполнять. Однако договор аренды не всегда исполняется до окончания срока, обозначенного в документе. Причины бывают разные.

1. Исполнять договор становится нецелесообразно.
2. Другой контрагент предлагает более выгодные условия.
3. Нет средств на оплату арендованного имущества.
4. Арендатор или арендодатель нарушают первоначальные условия соглашения.
5. Контрагент выявляет настоятельное желание оформить дополнение к первоначальному договору, на что не соглашается другой его участник.
6. Создались форс-мажорные обстоятельства.
7. Изменились общие условия на рынке.

Расторгнуть договор без согласия другой стороны закон разрешает только в исключительных случаях. Чтобы расторжение договора аренды происходило законным способом, контрагентам нужно досконально разбираться в российском законодательстве, а для этого следует задействовать толкового юриста.

Нормативы Гражданского кодекса

В ст. 450 ГК РФ расписаны общие условия для расторжения арендного договора. Желательно еще на стадии подписания этого документа обратиться к высококвалифицированному юристу, чтобы он проверил, в какой форме возникают обязательства, какой период они должны действовать без изменений. Очень важно изначально вписать в договор условия для прекращения обязательств. То есть все возможные условия и нюансы должны быть выражены на бумаге, а не словесно.

Расторгнуть отношения, уже возникшие между сторонами, достаточно сложно. В законе указываются строгие нормы и чёткий порядок расторжения арендного договора. Задействованный юрист поможет клиенту разобраться, какой формой лучше воспользоваться, чтобы убытки оказались минимальными.

Возможности для расторжения договора аренды

1. Заключение соглашения о расторжении арендного договора. Контрагенты совместно обсуждают проблемы за столом переговоров и приходят к выводу, что возникла необходимость прекратить действие соглашения. Стороны договариваются об условиях прекращения сотрудничества.
2. Отказ от исполнения условий соглашения в одностороннем порядке. То есть или арендатор не производит оплату, или арендодатель стремится забрать своё имущество. Этот упрощённый способ решать проблемы не всегда оказывается результативным. Более того, действия инициатора расторжения договора в одностороннем порядке редко остаются безнаказанными.
3. Составление судебного иска и подача заявления. Этот способ расторжения арендного договора потребует дополнительных временных и финансовых затрат. Но если судья примет сторону подателя иска, тогда другая сторона будет нести основные убытки, связанные с неисполнением условий соглашения.

Особенности расторжения договора путём подписания соглашения

Данная методика прекращения деловых отношений между контрагентами считается наиболее простой, удобной и дешёвой. Стороны самостоятельно договариваются по поводу выполнения всех юридически значимых мероприятий.

Прекращение действия договора аренды не всегда связано с простым нежеланием его исполнять. Обычно заинтересованные стороны подталкивают к заключению нового соглашения изменившиеся внешние условия. Но в любом случае прекращать взаимоотношения нужно документально, учитывая следующие моменты.

Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то и его расторжение должно быть зафиксировано в структуре Росреестра. В этом случае грамотный юрист будет чётко следовать порядку, предусмотренному статьёй 651 ГК РФ и пунктом 1 ст. 452 ГК РФ. Как только соглашение будет подписано, договор станет считаться расторгнутым по согласию сторон.

При этом законодатели предоставили возможность контрагентам устанавливать иные числа при преждевременном завершении действия договора аренды. Моментом завершения действия взаимных обязательств может считаться запись в Росреестре.

Особенности расторжения договора аренды при обращении в суд

Контрагенты обращаются в судебный орган в особых случаях. Обычно обстоятельства связаны с нарушением условий договора, описанном в статьях 619 ГК РФ и 620 ГК РФ. Но перечень действий или бездействия, приводящих к необходимости расторжения арендного договора, может быть продолжен, на что указывают положения ст. 421 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Какие основания позволяют собственнику расторгнуть сделку в одностороннем порядке

• существенно;
• неоднократно.

1. Арендатор причинил ущерб имуществу, которым временно владеет. Собственник, вступая в отношения с арендатором, рассчитывал получить доход и сохранить имущество, однако его расчёты не оправдались.
2. Пользователь обязался эксплуатировать чужое имущество так, как это обозначено в условиях подписанного им документа. Однако он нарушил условия эксплуатации и применил объект аренды не в соответствии с его назначением. Условия эксплуатации должны быть чётко обозначены в договоре. Если особых условий эксплуатации не установлено, значит, арендованное имущество используется в соответствии с общепринятым представлением, что вытекает из сути объекта.
3. Обозначаются условия внесения оплаты за пользование чужим имуществом. Если арендатор более 2-х раз задерживал плату, это является основанием для расторжения договора. Но если по условиям документа, подписанного сторонами, достаточно даже одного такого случая, тогда арендодатель вправе расторгнуть договор незамедлительно при невнесении платы.

Ответственность пользователя за порчу имущества

• или в абсолютной целости и сохранности;
• или в состоянии естественного износа, соответствующего периоду эксплуатации.

К примеру, арендатор будет нести ответственность за порчу имущества, если он разбил, перекрасил автомобиль, перестроил помещение или выкорчевал (высадил) на земле деревья без одобрения собственника. Желательно, чтобы возможность этих и подобных им изменений изначально обозначалась в условиях договора, иначе арендатор может быть наказан вполне обоснованно.

Пользователь - инициатор судебного разбирательства

У пользователя есть право расторгнуть арендный договор, такая возможность указывается в ст. 619 ГК РФ. Ему следует нанять хорошего адвоката, который поможет юридически грамотно оформить требования касательно устранения выявленных нарушений (устанавливается разумный срок) и направить документ собственнику.

При определении так называемого разумного срока следует учитывать индивидуальность объекта и сопутствующие обстоятельства. На устранение недостатков отводится как минимум 10 суток (календарных).

Важный момент! Пользователь намеревается подать заявление в суд. При этом закон не обязывает требовать от собственника устранения выявленных нарушений (ст. 620 ГК РФ). Однако компетентный юрист обращает внимание клиента-арендатора на положение п. 2 ст. 452 ГК РФ, где указанное условие является обязательным. То есть в суд подаётся иск только после отказа арендодателя внести изменение в первоначальный договор и устранить недостатки.

Этим противоречием может воспользоваться ответчик, добиваясь, чтобы суд признал расторжение пользователем договора в одностороннем порядке таковым, что нарушает законные интересы собственника (ст. 310 ГК РФ).

Какой способ расторжения арендного договора считается наиболее приемлемым

Нужно понимать, что каждый из участников арендного договора намеревается получить свою выгоду, поэтому расторжение арендного соглашения в одностороннем порядке непременно наносит ущерб другой стороне. Такие действия считаются недопустимыми. Хотя закон разрешает в особых случаях участнику договора прекращать его действие в одностороннем порядке.

Но возможность одностороннего отказа может быть обозначена в самом договоре. Тогда отказ признаётся легитимным, за ним последует расторжение договора. И всё же добиваться более надёжных результатов решения спора помогает именно внесудебный порядок его решения.

Если задействованный юрист абсолютно точно сформулирует причину отказа исполнять арендное соглашение и направит по требованию клиента претензионное письмо контрагенту, тогда будет потрачено меньше денежных средств на урегулирование конфликта, и вопрос решится быстрее. К тому же законом предусмотрен именно такой механизм решения проблемы. А при отсутствии реакции со стороны контрагента или при негативном ответе можно подавать иск в суд.